Autor: Harald Wendler

Strategische Wohnungsangebotsplanung soll Wohnraum für vielfältige Zielgruppen schaffen.

Liest man das nachstehende Statement der Verwaltung, es wurde mit Mehrheit durch die Politiker im Bauausschuss angenommen, scheint die Wohnungswelt fast in Ordnung.
Schaut man genauer hin, so ist erkennbar: die “soll” und “kann” Bestimmungen zeigen den unendlichen Spielraum auf, der allen Akteuren eingeräumt wird.

Es gibt aktuell und seit Jahren kein Konzept, nun soll ein solches Papier geschrieben werden. Ob dieses Papier ausreicht, dass tatsächlich Wohnungen für “Zielgruppen geschaffen werden, die nur über begrenzte Mittel verfügen” , darf bezweifelt werden.
Bisheriges Ziel von MG+ Wachsende Stadt ist, hochwertigen, sprich teuren Wohnraum zu schaffen. Nur dies wird aktiv betrieben, mit Erfolg.
Nun zum offiziellen Statement:

In nahezu allen Ballungsräumen und Metropolregionen wie Köln und Düsseldorf fehlt Wohnraum an allen Ecken und Enden, bezahlbarer Wohnraum ist dort praktisch kaum noch vorhanden.

Mönchengladbach kann langfristig von diesem Trend profitieren, denn in der Vitusstadt gibt es ein breites Angebot an Wohnflächen ( Anm. d.R.: Grundstücke), die kurz-, mittel- und langfristig für eine strukturierte Entwicklung von Wohngebieten zur Verfügung stehen.

Der Fachbereich Stadtentwicklung und Planung hat einen Handlungsrahmen Wohnen erarbeitet, der mit Beteiligung von Akteuren aus der Wohnungswirtschaft und Immobilienbranche als Grundlage für die Erstellung eines integrierten Handlungskonzeptes dienen und politisch beschlossen werden soll. Es sollen die organisatorischen und personellen Ressourcen geschaffen und entsprechende Mittel bereitgestellt werden, um den Wohnungsbau für vielfältige Zielgruppen strukturiert voranzutreiben. In der letzten Sitzung des Planungs- und Bauausschusses wurden die Perspektiven des Wohnungsmarktes und das Wohnbauflächenangebot vorgestellt.

Die Rahmenbedingungen für Investitionen und Wohneigentumsbildung sind in der Vitusstadt nach wie vor vergleichsweise günstig.
Während ein durchschnittlicher Privathaushalt in Mönchengladbach Ende 2016 rund sechs Jahresnettoeinkommen für den Erwerb eines Eigenheims aufwenden musste, waren es in Neuss sieben und in Düsseldorf sogar mehr als acht Jahresnettoeinkommen. “Für eine wachsende Stadt ist das ein entscheidender Wettbewerbsvorteil. Und diese Chance wollen wir nutzen”, betont Stadtdirektor und Technischer Beigeordneter Dr. Gregor Bonin.

Grob geschätzt können auf allen Wohnbaupotenzialflächen in den nächsten fünf bis zehn Jahren rund 5.000 Wohneinheiten mit Platz für bis zu 10.000 Personen entstehen.
Da die Bevölkerungsentwicklung, die Anzahl der Haushalte und auch die Wohnwünsche der Bürgerinnen und Bürger nicht exakt vorausgesagt werden können, wurden nach den Prognoseberechnungen des Gutachters empirca ag unterschiedliche Entwicklungsszenarien berechnet, um den tatsächlichen Wohnungsbedarf zu ermitteln.
Im Worst-Case-Szenario wäre kein Neubaubedarf nötig, im besten Falle ist als Folge einer wachsenden Stadt und einer steigenden Attraktivität von Wohn- und Lebensverhältnissen ein Neubau von mehr als 300 Wohnungen jährlich erforderlich, um die steigende Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen.

“Dieses Szenario ist für uns der richtige Ansatz, weil die positiven Entwicklungen der letzten Jahre und die Wohnungsknappheit in den angrenzenden Städten und Regionen die Nachfrage stetig erhöht haben”, so Bonin weiter.
Wichtig sei in diesem Zusammenhang, die unterschiedlichen Zielgruppen und deren Bedürfnisse zu berücksichtigen. “Die Frage für uns ist, welches Angebot wo und für welche Nachfragegruppen geschaffen werden muss und soll. Die im Wohnungsmarktbericht analysierten Daten zeigen, dass sich der Wohnungsmarkt in Mönchengladbach einer in allen Segmenten zunehmenden Ausdifferenzierung der Nachfragestruktur anpassen muss. Neue Wohnformen wie kleinere Wohneinheiten und das Mehrgenerationenwohnen müssen stärker berücksichtigt werden.”
Zudem gibt es Haushalte aus der Mitte der Gesellschaft, die besonders im hohen Alter verstärkt nach qualitätsvollem Wohnraum suchen und auch über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügen. Gleichzeitig soll das Potenzial der Wohnungsbauförderung stärker ausgeschöpft werden, um Wohnraum für Zielgruppen zu schaffen, die nur über begrenzte Mittel verfügen.
“Wir wollen bedarfsgenaue Ansätze herausarbeiten, statt pauschal eine jährliche Anzahl von Wohnungen zu planen”, so der Technische Beigeordnete.
Eine flächendeckende Quote sei nicht zielführend. “Bedarfsgerechtes Bauen hilft mehr als das Gießkannenprinzip. Eine Quote erschwert die soziale Durchmischung und wirkt sich nachteilig auf das Investoreninteresse aus. Wir brauchen Investoren, denn nur so können wir ein ausreichendes Wohnangebot zur Verfügung stellen.”

Auch der Abruf von Fördermitteln soll mit der entsprechenden personellen Ausstattung zukünftig besser gelenkt werden. In Absprache mit dem Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen sollen öffentliche geförderte Mittel über Sondergelder bereitgestellt werden.
In Großbauprojekten wie der Seestadt mg+ sind öffentliche Mittel ein wesentlicher Bestandteil der Planungen.
Der öffentlich geförderte Wohnungsbau soll wieder stärker in die Mitte der Gesellschaft gerückt werden. Vor diesem Hintergrund werden auch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften in das integrierte Handlungskonzept eingebunden.

Ende 2017 gab es in Mönchengladbach 137.300 Wohnungen, mit 64 Prozent ist der Geschosswohnungsbau prozentual am stärksten vertreten. Durch planmäßige und außerplanmäßige Rückzahlungen öffentlicher Mittel verringert sich der öffentlich geförderte Mietwohnungsstand. Anfang 2019 waren rund 2.600 öffentlich geförderte Wohnungen in der Nachwirkungsfrist. Diese Wohnungen werden bis einschließlich 2029 dem freien Markt zugeführt. Da die Anzahl der Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein rückläufig ist, scheinen sich diese Haushalte auf dem freien Markt mit günstigem Wohnraum versorgen zu können.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein von Düsseldorf ausgehendes Ost-West-Gefälle in den Immobilien- und Mietpreisen, in das sich auch Mönchengladbach einfügt.
Preissteigerungen fallen in Mönchengladbach stärker bei Immobilien als bei Mieten aus, liegen aber deutlich unterhalb der Steigerungen in Düsseldorf oder Neuss.
Auch die Ausgangsniveaus der Preise fallen in Mönchengladbach niedriger aus. Dies entspricht der überregional zu beobachtenden Entwicklung und weist auf einen dynamischen Markt hin.
In Mönchengladbach bietet diese Dynamik Chancen für Investoren und Projektentwickler, aber auch für zuziehende Haushalte aus Großstädten entlang der Rheinschiene.
Der Anteil gehobenen Mietwohnungen in Mönchengladbach ist geringer ausgeprägt als in der Region. Die Wohnungen sind vergleichsweise alt.
Der Wohnungsmarkt in Mönchengladbach weist damit im regionalen Vergleich ein Qualitätsdefizit auf.
Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und des Klimawandels sei eine nachfrageorientierte Sanierung und Modernisierung des Bestandes in Mönchengladbach unumgänglich, so Bonin.
Eigentümer sollen mit Hilfe von Fördermitteln der Wohnungsbauförderung (“Modernisierungsrichtlinie”) dazu animiert werden, zukünftig mehr in ihren Bestand zu investieren.